近日，杭州市住保房管局統計一組數據，截至1月31日，納入平臺管理房源已達20.3萬套（間），租賃房源網上簽約3.16萬套（間），其中租賃企業和經紀機構合計233家，租賃企業128家，經紀機構105家。官方平臺房源的大幅提升的同時，其他平臺房源也在快速增長。如何讓自家的品牌在眾多房源中脫穎而出，從規模、輿情、消費者口碑等多角度，成為平臺上“最靚的崽”，一舉捕獲租客的心？成為了現下各大派系面前的一道難題。

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　　為2000+品牌公寓鑄價值護城河

　　隨著長租公寓行業由自發期進入快速發展期，2018年上半年，長租公寓品牌數量超過2000家。但作為新興行業的長租公寓也在經歷諸多方面的挑戰，對此，國家相關監管部門開始予以重視，各品牌開始注重加強品牌建設。

　　長租公寓產品該如何掌握行業發展現狀和趨勢，搭建品牌特色護城河，實現差異化，完成全面品牌建設呢？接下來這本書，將會為品牌提供前行的方向。

　　由品牌中國戰略規劃院和邁點研究院聯合編寫、社會科學文獻出版社出版的中國住房租賃行業首本品牌藍皮書——《中國住房租賃品牌發展報告（2018）》應運而生，作為系列報告的首次發布，報告確定了研究方向與范圍，明確了主要定義，區分了住房租賃、長租公寓和租賃式公寓等常見名詞概念，同時結合品牌發展趨勢、最新行業標準等，創新性地提出了品牌的傳統內涵與實際內涵。

　　本報告主要包括六個部分：總報告對品牌總體概況、品牌評價體系、品牌榜單分析以及品牌發展趨勢進行了整體解讀和研判；行業與政策篇圍繞行業發展與市場現狀、國家及地方政策、企業運營模式、配套產業鏈等，闡述品牌發展中的影響關鍵要素；指數篇分析了服務式公寓、集中式長租公寓以及分散式長租公寓三類品牌的數據表現，對市場投資、品牌運營和消費客群三個方面做了客觀分析，可以作為投資者和決策者的經營參考；案例篇研究了“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”、“國家隊”等不同背景下的企業，反映了市場的活躍程度；區域篇詳細解讀了背景、上海、廣州等一線城市的政策落地與市場發展，為行業提供了規范標準；借鑒篇對日本、美國等國際成熟市場的法律體系、服務水平、業務范圍、發展模式和運營體系等進行了全面闡述，可以作為國內企業的參考。

　　目前從品牌角度論述、評價產業發展基本上仍處于空白，行業定量研究少，持續性差，對行業尤其是對社會輿論和市場客戶引導性較弱。通過持續跟蹤住房租賃企業品牌指數，對品牌企業從規模輿情、消費者口碑等角度進行評估，既有助于引導住房租賃企業注重品牌戰略，也有助于強化行業良性競爭格局、引導市場和消費走向。

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　　品牌擴張下個路標在哪里？

　　環顧長租公寓市場，各大品牌的崛起不僅僅表現在官方平臺品牌房源數量的快速增長，同時地產公司的介入，也讓品牌戰略成為行業的一個重要發展趨勢。如何實現品牌擴張呢，面前的道路千千萬，例如，輕重資產并舉？或者標準化與多樣化產品的共存？亦或是深耕一地區，專注小而美品牌打造。《中國住房租賃品牌發展報告（2018）》中將品牌擴張前行道路上的路燈點亮，讓擴張之路更為暢通。

　　（1）“輕資產、重資產并舉”將是長租公寓品牌擴張的主流方式

　　在當前資本緊縮、各品牌想要在藍海競爭中快速搶占市場份額的實際情況下，長租公寓品牌可通過輕資產、重資產病句的方式進行擴張發展。以輕資產為擴張的代表有窩趣、魔方、自如、新派等，這些品牌紛紛對外推出了輕資產的擴張方式。同時也有樂乎一舉拿下北京新機場項目，被業界認為是一種重資產模式。但無論如何，前期品牌可利用輕資產運營加快規模擴張，后期加大重資產項目所占比例，逐步利用資產證券化等金融工具完成項目退出。

　　（2）長租公寓品牌橫向并購、聯合將會成為趨勢，集中式公寓尤為突出

　　橫向并購作為企業發展的重要戰略之一，對于企業產生規模效應、降低生產成本、消除競爭、提高市場占有率具有重要意義。伴隨行業逐漸走向成熟，品牌競爭日益激烈，長租公寓品牌自身發展將越來越尋求差異化、規模化。專業化程度高、品牌效應強的品牌之間進行橫向并購、聯合將會成為未來發展趨勢，而集中式長租公寓由于其產權結構更為清晰、管理集中化程度更高等將更為突出。其實早在2017年，魔方公寓就入股V客青年公寓，2018年禁地商置旗下深圳火花時代投資管理有限公司就收購了Warm+公寓等。以及2019年的蛋殼公寓以2億美元收購的愛上租，管理房間將近40萬間。長租公寓由原有的單純“巨無霸”與“小而美”共存的局面，轉向新生產物“巨而美”，三者鼎力的階段。

　　（3）住房租賃服務平臺建立，監管體系初具雛形

　　在住房租賃行業生態中，除了對中低收入群體是住房保障外，政府的行業監督與管理職能至關重要，比如信息審核、價格監控與發布、合約備案等。這其中，政府租賃平臺是實施有效管理的核心關節。近年來，各地政府紛紛建立住房租賃服務平臺，為行業監督與管理奠定基礎。

　　政府住房租賃服務平臺的落地，不僅是一個完善的技術方案，還是一個統籌布局的系統工程。杭州當地政府與阿里巴巴、螞蟻金服戰略合作，深圳當地政府協同騰訊和58同城資源，北京則選擇了京東，建設銀行的建融家園承擔了全國多個省市的住房租賃平臺建設工作。而今，住房租賃行業已經匯集了國內乃至全球最好的技術公司，來推動服務平臺的建設。據人民網報道統計，自2017年8月21日第一個官方住房租賃平臺成立以來，共有13個城市上線了官方住房租賃平臺。所以積極入駐這類官方住房租賃平臺，為租客提供優質的房源，也是長租公寓品牌實現區域擴張的一個有效捷徑。

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　　新路子：以城市更新為方向

　　房企進入住房租賃產業漸成趨勢，到2017年底，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓市場，包括萬科、佳兆業、旭輝、中駿置業、龍湖地產等。不少的房企更是以城中村為切入口，在開展長租公寓的同時，共同實現城市更新。不僅房企系如此，國家隊在城市更新方面同樣不遺余力。

　　早期的國家公租房、人才公寓等，保障了人民的基本居住需要，伴隨著社會經濟的發展和消費需求的不斷升級，品質化的產品和服務也在逐步推出。上海地產集團旗下租賃住房運營服務品牌，城方是上海“國家隊”成立的首個品牌。目前這一品牌旗下涵蓋城寓、城享、城創和城智四大品牌，業務布局覆蓋上海六大核心區域，規劃項目數量超過20個，總建筑面積約110萬平方米。在今年1月，城方將上海長寧區昭化東路119號一處辦公樓宇改造成長租公寓，并將面向租客開放。城方以全裝配式內裝、智慧科技系統服務以及會員制的服務來打造自主品牌特色，實現在以城市更新為路標的道路上奔跑。

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　　消費者 資本 物業感受品牌力量

　　2016年3月，邁點研究院開始發布住房租賃品牌指數，其間房企旗下長租公寓品牌不足10個；截至2018年11月30日，房企公寓品牌已納入監測的數量超過100家。長期來看，我國住房租賃市場缺口仍然較大，市場容量空間有待提升。為滿足市場需求，搶占市場份額，未來我國頭部長租公寓品牌仍將進一步擴張。

　　而品牌價值的不斷加碼，對于長租公寓又有哪些誘人之處呢？具體可從消費者、物業以及資本三方來衡量。

　　長租公寓用戶面臨品牌選擇：品牌與消費者之間的關系是從無到有、由遠及近的過程，伴隨消費者對產品的購買和使用，并在過程中產生品牌的忠誠度。

　　業主面臨品牌運營商選擇：作為物業持有人，如何選擇良好的品牌對公寓物業進行運營，是他們共同關注的問題。

　　投資者品牌投資決策需要：:投資方正在加大對長租公寓等空間資產運營品牌的持續關注，從而實現商業化產品和服務推薦創造價值。

　　作為行業發展的基礎和先到，機構化的經營主體盡快實現品牌化。現在，各長租公寓品牌正在逐漸走向成熟，品牌建設將呈現標準化和多樣化共存的特點，智能化、互聯網深入品牌運營和營銷，有助于提高品牌運作效率，助力品牌發展。所以通過《中國住房租賃品牌發展報告（2018）》品牌藍皮書，了解行業品牌發展戰略，快速跟蹤行業發展現狀和趨勢，共同助力住房租賃產業持續、健康發展，滿足人民日益增長的美好租賃生活需要。